El Covid 19, ha incidido no solo en el ámbito sanitario, sino que ha impactado los sectores económicos, especialmente en la clase media y otros sectores con menos posibilidades económicas. De ahí, que mucha gente se pregunta si debe cumplir con el pago de los alquileres por no estar produciendo durante el Estado de Emergencia.
Antes de entrar en detalles sobre lo expresado previamente, debemos recordar que el contrato es ley, entre las partes, según prevé el artículo 1134 del Código Civil, por lo que las obligaciones asumidas por estas deben ser cumplidas según la regla de la buena fe. De ahí la máxima latina que nos viene desde el derecho romano, pacta sunt servanda (lo pacto entre las partes debe ser cumplido), por lo que las obligaciones del inquilino de pagar el alquiler en la forma convenida, lo obliga a cumplir con ese contrato sea verbal o escrito, y de no hacerlo el propietario queda facultado para demandar al inquilino por falta de pago.
A pesar de que la falta de pago, podría dar lugar a una demanda en resolución de contrato y desalojo por parte del propietario de la vivienda o local comercial alquilado, pudiendo este cobrar las penalidades o intereses convenidos en el contrato, el inquilino se pregunta si está el obligado a pagar los alquileres en los tiempos de pandemia, sin estar produciendo un centavo, o el comerciante que no puede abrir sus puertas, porque que el Estado le ha dicho que debe permanecer cerrado para evitar el contagio de enfermedad corona virus.
El Código Civil dominicano, en lo relativo a los alquileres no previó nada al respecto en caso de declaratoria del estado de emergencia, o la intervención de cualquier otro caso fortuito o fuerza mayor. Tampoco existen leyes especiales que establezcan una exoneración del cumplimiento de la obligación al inquilino frente al estado de emergencia, por lo que si las partes no previeron esto en el contrato, el inquilino tiene la obligación de pagar los alquileres vencidos, aun estando en un estado de emergencia, lo que no procedería es que ese causal por falta de pago, derivado de esa fuerza mayor, de lugar a un desalojo.
El desalojo antes dicho no sería admisible porque ha intervenido una causa de fuerza mayor que impidió el cumplimiento de la obligación, pero incidió en otros incumplimientos posteriores a la cesación de la causa mayor.
Lo más recomendable sería que el propietario y el inquilino redacten un nuevo acuerdo, que permita al inquilino cumplir en varias partidas los alquileres que no pudieron ser pagados, porque por otro lado, la falta de pago podría afectar considerablemente a algunos propietarios, que en ocasiones ese es su único sustento económico.
A modo de conclusión la fuerza mayor del Covid 19, no exonera de la obligación de pago al inquilino, pero si podría atenuar el cumplimiento de la obligación, pues no debe ser tomada en cuenta por el Juez al momento de evaluar una demanda en desalojo por falta de pago. ¿Pero qué es la fuerza mayor?
El Código Civil no define dichos conceptos, nuestra doctrina y jurisprudencia han señalado que los eventos de fuerza mayor son aquellas situaciones excepcionales, imprevisibles, irresistibles y que se originan fuera del ámbito de quien incumple. En contraste, el caso fortuito es únicamente definido por ese elemento, la imprevisibilidad, siendo considerados aquellos eventos que simplemente no pudieron ser previstos.
Ahora bien, es imprescindible reconocer que para que la fuerza mayor o el caso fortuito surtan sus efectos eximentes el deudor deberá probar haber actuado con la debida prudencia y diligencia; y que debido a una causa imprevista, irresistible y ajena a su voluntad no ha podido cumplir con la prestación debida.
En su defecto, deberá ampararse en otras instituciones del derecho civil como la denominada cláusula rebus sic stantibus, de muy restricta aplicación. Esta cláusula permite a una parte liberarse de su obligación cuando existen circunstancias sobrevenidas que no existían cuando se suscribió el contrato y que la raíz de estas, en su aspecto económico, dan lugar a un desequilibrio de las contraprestaciones a que se han comprometido las partes.
Finalmente, cada contrato deberá ser estudiado de manera particular, porque no es posible con una formula dar respuesta a todos los asuntos que puedan derivarse del incumplimiento del contrato de alquiler.
