Una de las primeras preguntas que hace una persona cuando recibe información sobre una propiedad es: ¿cuánto cuesta? Es lógico, porque todos tenemos un presupuesto. Sin embargo, después de casi cuatro décadas trabajando en bienes raíces, he aprendido que el precio, por sí solo, nunca debería determinar la decisión de comprar un inmueble.
Con frecuencia encontramos anuncios que destacan precisamente el precio: “apartamentos desde…”, “la oportunidad más económica de la zona” o “compre ahora antes de que aumente”. Pueden ser ofertas interesantes, pero antes de decidir debemos hacernos una pregunta mucho más importante: ¿qué estoy recibiendo realmente por el dinero que voy a pagar?
Una propiedad puede tener un precio relativamente bajo y terminar resultando cara.
Si está ubicada en una zona con poca demanda, tiene dificultades de acceso, problemas jurídicos, servicios deficientes o posteriormente resulta difícil venderla o alquilarla, aquella supuesta oportunidad puede convertirse en una inversión poco conveniente.
También puede ocurrir lo contrario. Una propiedad de mayor precio podría representar una mejor inversión cuando se encuentra en una zona en crecimiento, tiene demanda de alquiler, cuenta con una estructura jurídica adecuada y posee características que favorecen su valorización y comercialización futura.
Por eso considero fundamental no confundir precio con valor. El precio nos dice cuánto debemos pagar hoy. Determinar el valor exige analizar qué estamos adquiriendo, dónde está ubicado, qué demanda tiene, cuáles son sus características y qué posibilidades podría ofrecer esa propiedad en los próximos años.
La ubicación sigue siendo uno de los elementos fundamentales en bienes raíces. Pero no basta con mencionar una ciudad, una playa o un sector reconocido. Debemos observar los accesos, infraestructura, servicios, proyectos cercanos y las perspectivas de desarrollo de toda la zona.
También debemos investigar quién está detrás del proyecto. Cuando compramos una propiedad en construcción o preventa estamos confiando una parte importante de nuestro patrimonio a un desarrollador. Conocer su trayectoria, documentación, estructura jurídica y las garantías existentes debe formar parte de nuestra investigación antes de entregar dinero.
Otro aspecto importante es la demanda. Si estamos comprando para invertir, debemos preguntarnos: ¿quién podría alquilar esta propiedad? ¿Quién estaría interesado en comprármela dentro de algunos años? Una inversión inmobiliaria no debe analizarse solamente desde nuestros gustos personales, sino también desde las necesidades del mercado.
Esto adquiere todavía mayor importancia en las propiedades turísticas. Allí debemos estudiar el flujo de visitantes, la oferta existente, el tipo de huésped al cual estará dirigida la propiedad, su administración, los gastos operativos y las posibilidades razonables de generar ingresos mediante alquileres o rentas tipo condo-hotel.
La forma de pago también influye en la calidad de una oportunidad. Dos propiedades con precios similares pueden representar inversiones muy diferentes si una exige una cantidad considerable inmediatamente y otra permite distribuir los pagos durante el período de construcción. No debemos analizar solamente cuánto cuesta, sino cómo tendremos que pagarlo.
También hay que calcular los gastos posteriores. Mantenimiento, administración, mobiliario, impuestos cuando correspondan y otros costos pueden afectar la rentabilidad. Hablar solamente de los posibles ingresos sin calcular los gastos puede llevar al inversionista a crear expectativas que después no se correspondan con la realidad.
Antes de comprar también debemos definir nuestro objetivo. No es igual adquirir una vivienda para nuestra familia que comprar un apartamento para alquilarlo, una segunda vivienda para vacacionar o una propiedad pensando principalmente en su valorización. Cada propósito requiere un análisis diferente.
Por eso recomiendo que antes de comenzar a visitar proyectos el comprador responda tres preguntas: ¿cuánto puedo invertir?, ¿para qué estoy comprando? y ¿durante cuánto tiempo estoy dispuesto a mantener esta propiedad? Tener claras esas respuestas facilita considerablemente la toma de decisiones.
A través de los años he visto compradores concentrarse en conseguir una rebaja de algunos miles de dólares y dedicar muy poco tiempo a investigar factores que podrían representar mucho más dinero en el futuro. Negociar un buen precio es importante, pero mucho más importante es asegurarnos de que estamos comprando correctamente.
Los bienes raíces pueden ser una extraordinaria herramienta para construir patrimonio cuando las decisiones se toman con información, prudencia y visión de largo plazo. No debemos enamorarnos únicamente de un precio atractivo, una bonita fotografía o una promoción. Debemos aprender a evaluar integralmente la propiedad y la inversión.
La próxima vez que le presenten una propiedad, además de preguntar “¿cuánto cuesta?”, pregunte: ¿por qué debería comprar aquí?, ¿qué posibilidades tiene de valorizarse?, ¿quién podría alquilarla o comprármela en el futuro? ¿Usted compra buscando simplemente el precio más bajo o buscando la mejor inversión? Me gustaría conocer su opinión. Déjeme sus comentarios.
Cesarfragoso75@hotmail.com
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